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    从一房难求到降价甩卖,美国楼市“寒潮”来临?

    2023-01-04 08:08:39 来源:长江商报

    长江商报消息 去年年初时,买家加价抢房仍然一房难求,到了年末,卖家屡次降价还是难以出手,这样冰火两重天的景象都发生在2022年的美国房地产市场。

    据美国房地产经纪人协会(NAR)的数据,全美房价中位数由2022年1月时的35万美元一路攀升,5月首次轻松突破40万美元,然而在6月达到峰值41.6万美元以后开始走低,至11月已连跌五个月,中位数回落至37万美元。

    美国楼市狂热为何戛然而止?

    成屋销量连续10个月下滑

    根据衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller),3月时美国房价环比涨幅高达2.6%,同比涨幅达到峰值20.6%,当月涨幅最大的城市包括佛罗里达州坦帕市、亚利桑那州凤凰城以及佛罗里达州迈阿密市,房价较2021年同期分别劲升34.8%、32.4%和32.0%。4月起房价同比涨幅开始放缓,7月起开始出现环比下跌,10月,全美房价同比仅上涨9.2%,是自2020年11月以来,即两年来同比涨幅首次回落至个位数。

    同样据NAR的统计,约占美国房地产市场销量90%的成屋销量总数,由1月时的665万套骤降至11月的409万套,除去疫情初期的异常值,成屋销售跌至2010年11月以来的最底水平。该指标连续10个月下滑,创有史以来最长连跌纪录,连跌周期已超2008年次贷危机时期。成屋销量同比降幅也由年初时的2%左右扩大至11月的35%,表明买家正加速逃离市场。

    不过,房屋供应仍然紧张。截至2022年11月底,全美共有114万户待售房屋,较上年同期仅增长2.7%,按照目前的销售速度,消耗市场上的供应量只需3.3个月,一般认为,6个月供应量反应市场供需平衡。

    衰退风险或成美国楼市新拖累

    “2022年年初时的普遍现象是,卖家可以提出各种条件,买家也不惜加价牺牲一些购房条款。当前情况则是买卖双方博弈,但因库存仍然比较有限,故市场表现分化,有些房子仍然很热,而那些存在硬伤或是卖相不好的房子,屡次降价也卖不出去,许多卖家因达不到预期价格而选择下市。”美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克在接受记者采访时表示,美国楼市迅速冰封的主要原因还是利率以罕见速度飙升,打压买家购买力,令购房需求锐减。

    美国通胀持续时间和顽固程度令美联储措手不及,美联储于2022年年初逆转宽松货币立场,年内合共加息七次,将联邦基金利率由0水平抬升至4.25%—4.5%区间。房贷利率随即飙升,据房地美(Freddie Mac)数据,30年期抵押贷款平均利率2022年1月时仅在3.2%左右,10月底突破7%,为20年来首次,11月上旬时回落至7%下方,目前报6.42%,仍然两倍于年初时水平。

    况麦克表示,据估算,利率上升1%,购买力则下降10%,当前的固定利率接近顶部,上行空间非常有限。

    野村美国研究团队对记者表示,利率飙升和房价高企打击买家负担能力,房地产行业继续快速放缓,当前,衰退风险可能成为新的拖累。“房地产行业放缓可能会在短期内继续拖累住宅建造部门的经济产出,楼市衰退正在加剧,将导致更加广泛的经济衰退与制造业衰退。”该机构认为,经济恶化及通胀放缓可能促使美联储于2023年3月之后暂停加息,并于9月启动加息。

    建筑商信心迅速下滑

    紧缩风暴席卷美国楼市,11月成屋销量环比十连降,续创史上最长连跌纪录,房利美 (Fannie Mae) 和高盛经济学家均预测,至2023年,成屋销售总数将跌至400万以下,甚至不及2006—2011年房地产泡沫破裂时期的水平。

    另据房地产经纪公司Redfin发布的报告,今年三季度,美国房地产投资者购房量较去年同期减少30.2%,撇除疫情初期的异常值,该降幅创2008年金融危机以来的最高纪录。

    美国全国房屋建筑商协会(National Association of Home Builders, NAHB)和富国银行联合公布的房屋市场指数(Housing Market Index, HMI)2022年连跌12个月,一路由1月时的83滑落至12月的31,除去疫情初期的异常值,该指标已经跌至2012年以来的最低水平。房屋市场指数是衡量美国开发商信心的重要指标之一,主要反映对当前和未来六个月的销售预期。

    瑞银美国经济研究团队在发送给记者的报告中表示,建筑商信心迅速下滑,下降速度甚至快于次贷危机期间,“尽管抵押贷款利率有所回落,抵押贷款申请出现回稳迹象,建筑商继续见到楼市需求疲软,房屋建设进一步放缓,开方商对当前房屋销量的评估和判断是继续恶化”。

    楼市回调速度和严峻程度甚至令长期市场参与者都感到震惊。从事抵押贷款行业逾40年的巴恩斯(Lou Barnes)感叹:“这是我见过的最严重的利率冲击。”他称,加息影响可能尚未全部显现。(第一财经日报)

    视觉中国图

    责编:ZB

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