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    黃其森“復工”急盼天降白衣騎士援手   泰禾集團584億債務懸頂兩年自救無進展

    2022-11-21 08:17:32 來源:長江商報

    長江商報消息 ●長江商報記者 沈右榮

    黃其森“歸來”,多少令業界有幾分期待,能拯救泰禾集團(000732.SZ)的白衣騎士何在?

    或許是過度自信及金融出身,害了黃其森。

    1996年,黃其森辭去金融工作,跨界至地產,創立泰禾集團。根植福建,泰禾迅速成長為福建省房企龍頭。但黃其森的目標舞臺不只是福建一隅,而是北京乃至全國。

    在北京,黃其森打造了豪宅“中國院子”,并將其復制至全國。建筑專業畢業的黃其森博得了“第二代豪宅教父”頭銜。

    2017年前后,自信能玩轉金融、資本的黃其森,無視“房住不炒”的警告,喊出“2000億”“擠進房企前十”的口號,推動泰禾集團瘋狂突進,并因此埋下了隱患。

    跟華夏幸福的王文學一樣,黃其森也沒有預料到,房地產市場調整力度會如此之大,影響如此之深。停工、虧損,泰禾集團的危機爆發了。

    兩年了,泰禾集團的債務重組尚無實質性進展,“白衣騎士”萬科入股還沒有時間表。

    而從公眾視野中消失了8個月的黃其森回來了,在董事長職位上“復工”了。但是,泰禾集團背負著高達584億元的債務本金,自救依然艱難。

    玩轉資本與追逐情懷

    黃其森是一個有情懷的地產商人,也是一個擅長玩資本的地產商。

    天之驕子曾是黃其森的標簽。黃其森1965年出生,15歲上大學,建筑專業畢業,第一份工作卻是金融業。在建行福建分行,他從一名小職員起步做到了管理層,還攻讀了金融學研究生。

    建筑與金融的結合,為黃其森日后叱咤地產江湖打下了基礎。

    1996年,時年31歲的黃其森決定轉身下海創業,成立了泰禾集團,進軍地產。

    黃其森趕上了好時代。1998年,中國住房制度改革,全面推行貨幣化分房。改革,讓中國房地產駛入了市場化的快車道。

    在福建,黃其森大施拳腳,先后開發了泰禾花園、天元花園、天元美樹館等項目。

    黃其森是有野心的。2002年,創業6周年,黃其森突然北上,進軍北京市場。北京,被他列為泰禾集團的重地。

    盡管當時泰禾集團在福州地產市場小有名氣,但在北京市場屬于無名之輩。黃其森如此大膽,無異于一場豪賭。當然,這場豪賭背后,或許還有不為人所知的故事。

    北京通州潞城、京冀交界處,當時還屬于荒山野嶺。在這里,黃其森蹲下身子,精心雕琢“中國院子”,后來被稱為“運河上的院子”。

    “中國院子”是黃其森的10年力作。院子,不僅僅是簡單的建筑,還被黃其森賦予了文化氣息。在這里,黃其森充分發揮建筑專業特長,追求幾乎達到癡迷、偏執地步。

    “中國院子”一炮打響,與高端豪宅緊緊相連,黃其森后來也因此被稱為“第二代豪宅教父”。此前,星河灣的黃文仔、綠城的宋衛平、世貿集團的許榮茂曾被稱為“豪宅教父”。

    “豪宅教父”頭銜,為黃其森及泰禾集團在北京甚至是全國擴張提供了自信、借鑒。

    當然,黃其森也沒有忘記自己的起家之地。2005年前后,地產市場調整,部分房企較為謹慎,黃其森仍然在福建省會福州大量拿地。

    這一次,黃其森的激進為其賺得了巨額財富。到2012年,泰禾集團成為福建省龍頭房企。

    在北京這一資源富集之地,黃其森大量吸取資源加以運用。2007年,房地產市場一片火熱,一些房企為籌集資本紛紛赴港謀求上市。黃其森也行動了,他的目標是A股市場。

    2008年,席卷全球的金融危機,也讓一些房企赴港上市受到沖擊。2010年9月30日,幾經波折,黃其森將福州泰禾價值24.2億元的全部股權注入福建三農,完成借殼上市。這一年,泰禾集團成為唯一實現上市的房企。

    上市之后,黃其森繼續推動泰禾集團打造高端別墅“院子”系列,追逐他的情懷與夢想。

    高歌猛進背后的野心膨脹

    唯一上市房企,這是黃其森及其背后團隊的得意之處,但也激發了他野心膨脹。

    依然主攻高端別墅市場,在北京,泰禾集團先后推出了院子系列高端別墅產品,其中合作開發的北科建泰禾北京麗春湖院子以55.3億元的成績成為2017年度北京別墅市場、中國別墅市場和北京商品住宅市場“三冠王”,并占據中國別墅市場歷年銷冠首位。這些院子系列,均被冠以承載中國傳統文化的名號。

    不僅僅是北京市場,黃其森將院子系列復制至全國各地。借力資本市場,泰禾集團急劇擴張。

    一組數據可以說明泰禾集團擴張速度。2013年,泰禾集團銷售額168億元,2014年為230億元,2015年增至323億元,2016年超過400億元,2017年,銷售額更是突破千億大關,達到1007億元。

    與銷售額急劇增長相對應的是資產規模迅速擴大。2012年底,泰禾集團總資產136.40億元,2013年底為356.95億元,2014年底至2016年底分別為623.95億元、847.82億元、1233.65億元,2017年底,資產規模跳漲至2064.21億元,一舉突破2000億元,短短幾年暴增超14倍。

    2017年,是黃其森及泰禾集團歷史性的一年。這一年,萬達集團遭遇股債雙殺,王健林發起“世紀交易”。

    這一年,“房住不炒”成為樓市關鍵詞,但黃其森等地產大佬似乎視而不見,亦或是堅信“不會那么嚴重”。當年,泰禾集團的高端項目受阻,但黃其森祭出了高周轉大招,一口氣收購了46個項目,包括現金支付方式在內共計花費約495.5億元,這一金額已經超過了泰禾2016年的全年銷售額。

    2017年,泰禾集團將院子系列產品擴張到了“17城31院”,2018年擴張到了“22城44院”,累計在全國29城開發了全產品系列項目90余個。

    黃其森的野心越來越大。2018年,黃其森喊出了2000億元的銷售目標。喊話曾引發股價暴漲,深交所及時關注。泰禾集團無奈出面解釋,2000億元是黃其森的愿景。

    2015年、2016年,許家印、孫宏斌等地產大佬踏準樓市周期節奏,拿到了一些便宜土地,黃其森沒有好運氣,便在2016年、2017年加速拿地。

    短短幾年,銷售額和規模巨變,黃其森是加了杠桿的。黃其森曾說,不懂金融就搞不好房地產。在這場狂飆突進擴張過程中,黃其森將金融杠桿發揮到了極致。

    2015年,泰禾集團定增募資40億元,同時,密集發行中期票據、公司債券,僅2017年發行的公司債就接近百億。

    此外,泰禾還通過土地抵押、股權質押、集團擔保等多種方式進行融資,除了銀行,還向信托公司、資產管理公司、保險機構、基金公司等融資。據稱,與泰禾集團合作的金融機構,高峰時超過百家。

    黃其森對“房住不炒”的熟視無睹很快嘗到了苦果。2018年,窮盡一切辦法,泰禾集團銷售額達1383億元,距離2000億元目標遙遠。

    去杠杠背景下,房企融資收緊,“泰禾黃了”的流言也在2018年底開始傳出。

    泰禾集團成了第一批倒下的房企。

    三年自救仍步履維艱

    暴風雨面前,懂金融的黃其森也有些無能為力。

    危機伊始,黃其森采取了常見的兩條措施,加速周轉、處置資產,最大限度回籠資金。

    2019年,泰禾集團提出總監及以上管理人員取消所有休假,加快推進項目,加碼快周轉、快銷售、快速回籠資金。但是,泰禾集團主攻的豪宅,開發周期較長,高周轉這條路走不通。

    泰禾集團迅速處置了部分資產,如將11個項目的股權甩賣給世茂地產,回籠資金96億元。

    在去杠杠背景下,“地主家的余糧也不多了”。巨額債務面前,黃其森及泰禾集團的努力,只能延緩風險來臨而不能化解。2019年底,泰禾集團負債1905.55億元,資產負債率84.95%,凈負債率高達244%。

    2020年,疫情席卷,泰禾集團雪上加霜。西藏信托的金融債務徹底壓垮了泰禾的信譽稻草,未按期還債,黃其森被列入失信被執行人名單,法院還對黃其森發出了限制消費令。3個月后,泰禾首只公募債券宣告違約,資本市場的融資大門因此被關閉。

    債券違約引發了連鎖效應,債權方、施工方、供應商等紛紛起訴泰禾。

    黃其森及泰禾集團努力自救,多方接觸,引進戰投、債務重組等。

    公開消息稱,經過多方努力,今年初,泰禾集團先后與興業銀行、民生銀行、華融資產、東方資產、長城資產等金融機構簽訂協議,將債務展期延長或就債務重組問題達成一致。

    今年3月,黃其森在內部稱,泰禾集團將告別“高周轉、高杠桿、高負債”,改變過往對于規模的追求。泰禾集團的自救,一定是積小勝為大勝。

    不過,3月16日,泰禾集團一紙公告宣布,黃其森被帶走協助調查。

    緊隨其后,泰禾集團被ST,公司信披違規被處罰等,系列事件紛至沓來。

    11月17日,泰禾集團公告,結束長達8個月的配合調查后,黃其森回來了,其迅速“復工”,擔任公司第十屆董事會董事長。

    黃其森面臨的處境依舊艱難。泰禾集團持續虧損,2020年至2022年前九個月,其分別虧損49.99億元、40.13億元、31.24億元,兩年零九個月合計虧損121.36億元。

    巨額債務依然存在。截至10月28日,公司已到期未歸還的借款本金多達584.51億元。

    始于兩年前,萬科曾表達向泰禾集團伸出援手之意,但萬科是有條件的。如今,兩年多了,萬科這位“白衣騎士”還沒有進一步接盤的跡象。

    一個好的方面是,在“保交樓”背景下,泰禾集團獲得了部分紓困資金,部分項目列入“保交樓”名單。

    然而,有房企人士稱,黃其森推動泰禾集團瘋狂擴張之時,曾收購了一些問題項目,這些項目去化難,加大了黃其森的自救難度。

    泰禾集團的債務重組尚無實質進展,剛剛回歸的黃其森該如何發力?

    視覺中國圖

    責編:ZB

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