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    王健林重回“牌桌”未解萬達系整體經營承壓   輕資產轉型落地風險陡增港股IPO難產

    2022-11-14 08:11:32 來源:長江商報

    長江商報消息 ●長江商報記者 沈右榮

    王健林回來了!他再度成為地方政府的座上賓。

    商海沉浮30年,王健林打造了令全球矚目的大連萬達集團(以下簡稱萬達集團),多次登上中國首富、亞洲首富、華人首富寶座。

    五年前,王健林摔杯批量甩賣資產的“世紀交易”仍讓人記憶猶新。如今,斷臂求生的萬達集團已經搖身一變,成為多家深陷困境中地產大佬眼中的“白衣騎士”。

    香頌資本執行董事沈萌眼中的王健林,對宏觀大勢敏銳,性格堅毅,具有超強的行動力、執行力,擅長“幫政府做事”。

    萬達集團輕資產轉型雖然基本完成,但落地風險卻陡增。萬達商管輾轉A股、H股,至今仍然候在IPO門口,時間一旦無限期拉長,在資本市場上曾攪動風云現在卻不如從前的騰訊、蘇寧等投資者可能要求回購。商業模式變換、疫情持續沖擊,萬達廣場的盈利能力勢必持續下滑,萬達酒店不景氣,萬達電影再度虧損。

    偏愛娛樂電競的王思聰辭任萬達集團董事,年近七旬的王健林四處奔波,依然是最為忙碌的商人之一。

    萬達這艘巨輪會駛向何方?

    第一桶金源自敢干

    心有多大,舞臺就有多大。這是王健林總結其成為首富的秘籍之一。

    1988年,王健林迎來人生的重大轉折點。這一年,他辭官經商,來到西崗區住宅開發公司擔任總經理,并在1992年改制成立大連萬達房地產集團公司。這就是萬達集團的前身。

    創業是艱難的,王健林也遭遇了種種磨礪。當時,有兩個難關困住了他,那就是錢和項目。幾經周折,他最終獲得了大連市政府旁邊的一處老舊房產改造項目。在這里,百多戶人家共用一個水龍頭、一個廁所。

    這個項目曾難倒了當地三家國有公司。當時,大連最好的房子售價僅為1100元/平方米,而項目改造成本就要1200元/平方米。這是一塊硬骨頭,面對一邊倒的反對,王健林態度堅決,“開發公司,只有開才能發,不敢開發怎么能發?”

    王健林反復測算,房子賣到1500元/平方米才能賺錢,怎么才能賣出遠高于當地的房價呢?創新!房間中間建過道、配衛生間、木頭窗戶換成鋁合金、加一扇防盜門。最終,房子均價1580元/平方米,1000多套房子一月被搶光。

    這一單,王健林賺了近千萬元,他一炮打響,萬達集團也因此成為國內第一家闖入“舊城改造”的公司。

    這是王健林賺得的第一桶金,自此,他在大連大舉復制這一模式,開始大展拳腳。

    萬達廣場模式利與弊

    王健林發家,并非靠舊城改造、住宅地產,而是靠萬達廣場,是萬達廣場推動王健林走上財富巔峰。

    王健林轉戰商業地產,源于一件事的刺激。公司兩名員工患重病,一年的治療費接近300萬元。王健林突然警醒,如果大量的員工生病,如果大家以后都到了60歲,該怎么辦?畢竟,房地產的現金流不穩定。

    他想到了一個辦法——做商業地產,自持物業,擁有長期現金流。2000年,萬達集團正式轉向商業地產。

    在轉型過程中,王健林也曾交過學費。初期,萬達建一座商業樓后,將底層商鋪全部賣掉,經營業績不理想的商鋪購買者就會找萬達。王健林曾公開透露,初期三年,萬達當了222次被告,雖然只輸兩場,但疲于應付,無力經營。

    那么,如何解決這一難題?王健林和萬達高管們開會研究,找到了一個方法,即做城市綜合體,也就是做商業中心,商業中心旁邊做寫字樓,做城市商業街,旁邊建公寓。將公寓、寫字樓賣掉,就有了現金流,不用再賣商鋪,商鋪自己經營。商鋪經營好了,帶動旁邊公寓樓升值,轉而帶旺商鋪,形成良性循環。

    這就是萬達集團的第一代萬達廣場。初嘗成功的王健林,將萬達廣場這一模式在全國各地復制。依托萬達廣場,王健林帶領萬達集團邁上了高速成長之路。

    根據萬達集團官網,截至2021年底,萬達集團已在全國31個省、自治區、直轄市的216座城市開業418座萬達廣場,其中,2021年開業50座。

    在發展過程中,萬達廣場不斷順勢更新迭代。例如,2006年,王健林力排眾議,讓萬達廣場引入院線,進行升級迭代。

    如今,萬達廣場已是中國著名品牌,從2000年至今,萬達廣場已發展成為集社交、文化、旅游、美食、娛樂、購物于一體的第四代萬達廣場。正如萬達集團廣告而言,萬達廣場就是城市生活中心。

    憑借萬達集團,王健林的財富迅速增長。2015年,王健林以2600億財富首超李嘉誠,成為全球華人首富。2016年,王健林以287億美元財富再超李嘉誠,成為全球最富有華人。

    在沈萌看來,王健林的成功主要源自萬達廣場模式,具有不可復制性。一般地產企業,與地方政府聯系并不緊密,在拿地時進行“一錘子”買賣。萬達集團與地方經濟的聯系是持久緊密的,不僅可以持久解決就業、帶活經濟,甚至有些項目中,地方經濟還能分享收益。

    當然,萬達廣場模式也有弊端。萬達廣場是一個封閉式的產業循環生態,極易出現一損俱損、一榮俱榮的連鎖反應。比如,疫情沖擊下,萬達廣場體系的產業都面臨煎熬。

    王健林的投資敗筆

    或許全球華人首富光環讓王健林過度自信,亦或是10多年的順風順水讓他野心膨脹,王健林也有不少敗筆。

    2016年,登上華人首富巔峰的王健林公開接受了媒體采訪。當時的王健林,盡管已滿62歲,仍然意氣風發,爆出的“金句”至今仍讓人記憶猶新!暗鲜磕岵恍胖袊腥f達,實在不應該來……我們會讓迪士尼中國在未來10到20年都無法盈利!”“先完成一個小目標,掙它一個億”。

    在那些年,王健林確實有點狂,在全球范圍內大肆并購:4500萬歐元入股西甲冠軍馬競、10億歐元收購瑞士盈方體育傳媒集團、斥資數十億澳元在黃金海岸打造主題公園、230億元并購美國傳奇影業、18億元并購時光網、150億元與英國IHG合作建立醫院……

    萬達集團還在海外購買了大量地產項目,諸如倫敦ONE60%股權、美國加州比弗利山莊地塊、芝加哥的摩天大樓、西班牙大廈等。

    據不完全統計,那些年,萬達進行了23筆海外投資并購,涉及資金總額約2000億元。

    在國內,王健林也是頻出大手筆。在華中武漢,萬達集團參與打造了漢街,相傳投資超過500億元,建設了萬達嘉華、瑞華“雙子星”酒店,高標準修建了萬達廣場、漢秀劇場、萬達電影樂園。漢街的萬達廣場,是萬達廣場全國一號旗艦店,是萬達集團創新產品模式的輝煌代表作品。

    這些投資成效如何?萬達電影樂園關停多年,面臨改建。漢街的萬達廣場于2021年8月閉店裝修升級,漢秀劇場仍然在正常營業。

    有網友爆料稱,投資230億元的長白山萬達廣場成了空城。

    在那些年,王健林也很豪爽。董明珠要造車,王健林甩手就是投資5個億。這筆錢,好像也打了水漂。

    2016年底,中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”。也是從此時開始,房地產市場深入調整。

    風光之后,2017年,萬達遭遇股債雙殺,一場前所未有的危機不期而遇。萬達旗下的影院、體育、地產、商業等項目負債率節節攀高,瘋狂的投資并沒有得到預期的回報。

    王健林果斷出手,在全球范圍內瘋狂甩賣,斷臂求生,開啟輕資產轉型之旅。有消息稱,僅在2017年,萬達集團拋售資產回血1300億元,相應的虧損無法統計。

    顯然,這些瘋狂投資,是王健林留下的敗筆。

    輕資產運營與風險

    5年輕資產轉型后,身影、聲音變小甚至一度消失的王健林,重回公眾視野,但消瘦許多。

    目前,萬達商管的輕資產模式主要是委托管理及租賃運營。委托管理,是指萬達商管受委托全權負責管理商業廣場,輸出品牌和管理;租賃運營,則是從業主處租賃物業,再出租給商戶,同時全權負責管理商業廣場。兩種模式下,萬達商管均不擁有商業廣場所有權。

    截至今年6月底,萬達廣場有425個,萬達集團的商業廣場為285個,第三方的商業廣場數量為140個。

    毫無疑問,輕資產模式之下,萬達集團能夠規避支付土地成本及資金沉淀帶來的財務壓力。

    正是在這一模式下,今年以來,王健林頻頻抄底,成為深陷困境中地產大佬的“救星”、“接盤俠”。坊間口碑反轉,稱王健林有先見之明,把握了政策大勢。

    公開信息顯示,今年以來,王健林在全國多地頻頻現身。2月,萬達全面接管山西忻州田森匯,改名“忻州萬達廣場”;3月,與鑫苑簽約,全面接管多個商業項目;4月,7億元拿下建業地產旗下多個項目10年運營權,還拿下正榮地產合肥爛尾項目萬泓中心;8月,從中融信托手中買回當年合作開發的兩個項目股權。

    近日,在北京,萬達一口氣推出了落子北京的三大重點項目——東壩萬達廣場、五棵松萬達廣場及藍色港灣。

    頻頻抄底、接盤,王健林上演王者歸來。但是,商業模式變換、疫情持續沖擊,輕資產的萬達集團風險依然存在。

    從港股私有化后,萬達商管開始A股IPO,如今,又轉戰港股IPO。王健林極力推動萬達商管IPO上市,源于其背負著賭約。

    萬達商管港股私有化時,萬達集團和外部投資人簽訂一份對賭協議,約定萬達商業在2018年8月底前登陸A股市場,否則,分別以每年12%的單利向海外投資人、每年10%的單利向境內投資人回購全部股權。2018年,萬達集團引入騰訊、蘇寧、京東、融創作為戰略投資者,四大投資方以340億元收購了萬達商管約14%的私有化股份,覆蓋了上述回A的對賭協議。

    萬達商管招股書顯示,2021年7月、8月,大連萬達向碧桂園物業、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等機構投資人轉讓股份并設有對賭協議,機構投資人的投資額為380億元。除了業績承諾,還有IPO方對賭協議,若投資者持有的股份未能在2023年12月底前轉換為上市股份,投資者可要求大連萬達回購。

    時移世易,風云變幻。曾在資本市場上攪動風云的螞蟻、騰訊、蘇寧、融創等巨鱷的境況已不及從前,若這些投資者要求回購,380億元的巨資,對于四處接盤的萬達集團而言,是不小的壓力。

    在一位投行人士看來,萬達商管此時港股IPO并不是一個好時機,港股市場調整幅度較大,且物管企業估值偏低。即便強行上市成功,萬達商管的融資可能也難以達到預期。

    此外,萬達體系的萬達酒店、萬達電影經營均承壓。

    wind數據顯示,2022年上半年,萬達酒店實現的營業收入、凈利潤分別為3.06億元、0.55億元,同比下降14.54%、33.15%。而在2021年全年,其主營業務利潤為0.80億元,同比下降34.66%。

    萬達電影仍然處于寒冬中,今年前三季度虧損5.33億元,同比下降283.47%,年度虧損已成定局。2015年登陸A股市場以來,其已累計虧損64.61億元。

    王健林還在全國各地奔波,萬達集團的風險不容忽視。

    耗資數億2014年竣工的武漢萬達電影樂園,僅開業數月就停業至今,是王健林的一大遺憾。 長江商報記者 吳薇 攝

    責編:ZB

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