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    正榮地產上半年零拿地凈虧損26億   短期債務超300億頻現債務違約

    2022-09-19 07:11:09 來源:長江商報

    長江商報消息 ●長江商報記者 陳然

    債務違約頻頻發生的正榮地產(06158.HK)債務再現延期。

    日前,正榮地產發布2020年公開發行公司債券(第一期)(品種二)2022年第二次債券持有人會議結果的公告。

    此前2022年7月22日,正榮地產曾召開過“20正榮02”的2022年第一次債券持有人會議針對付息安排進行調整,而第二次債券持有人會議則是在原定基礎上再一次延期。

    長江商報注意到,千億房企、“閩系黑馬”正榮地產近幾年高速擴張的后遺癥逐漸顯現。今年以來,正榮地產開始出現流動性危機,尤其是經歷2月份的股債雙殺之后,曾出現多次債務違約。

    截至2022年6月30日,公司借款總額約為640.7億元,其中1年內到期需償還的債務總額約326.17億元;擁有現金及銀行結余約142.29億元,其中受限現金約105.05億元,現金及現金等價物僅約31.37億元。

    正榮地產業績也出現了“滑鐵盧”,2018年上市后,業績增速持續放緩,今年更是在上市五年后出現虧損,歸屬股東凈虧損為26.11億元。

    在此情況下,今年上半年正榮地產零拿地,聚焦去化,并頻頻出售資產以緩解流動性。

    業績承壓銷售降超七成

    正榮地產作為近幾年“閩系黑馬”的代表企業之一,主要布局長三角等重點城市,2018年挺進千億房企俱樂部,并成功赴港上市。

    2019年,正榮地產開始降速,之前高速發展的“后遺癥”開始顯現。2019年及2020年,正榮地產實現營業總收入分別為325.8億元、361.34億元,增速分別為23.11%、10.96%,下降明顯;凈利潤分別為25.06億元、26.51億元,增速更是從18.19%降至5.76%。

    2021年,正榮地產實現營業總收入375.13億元,同比增長3.82%;凈利潤8.09億元,同比下降69.48%。雖然增速下滑,依然保持著盈利。

    而今年,上市5年,正榮地產由盈轉虧。2022年上半年財報顯示,期內公司收入較2021年同期減少19.6%,為128.68億元;虧損22.52億元,去年同期溢利為15.03億元,歸屬股東凈虧損26.11億元;毛利率較去年同期下降9.1個百分點至10%。

    凈利指標由盈轉虧,除受毛利潤下滑影響外,緣于上半年大幅計提減值損失以及重估收益、匯兌損失以及銷管費用率上升所致。2022上半年正榮地產計提庫存減值8.8億元,匯兌虧損凈額2.4億元,投資物業與金融資產重估合計虧損10.8億元,銷管費用率從去年同期的3.8%升至5.1%?鄢毓朗找、匯兌損益、減值虧損及遞延稅項后,正榮地產實現核心凈虧損5.47億元。

    正榮地產表示,虧損原因在于,受新冠疫情持續反復、中國房地產行業整體需求下滑及融資環境持續收緊等影響,導致項目售價下降、毛利率下降及計提資產減值有所增加。

    銷售延續去年以來的低迷行情,今年上半年正榮地產銷售額僅約為213.7億元,去年同期約為822.99億元,同比大幅縮減74%;總合約銷售建筑面積同比減少約73.8%,約為130萬平方米,合約平均售價也隨之下降,為1.63萬元/平方米。

    債務違約陷入流動性危機

    今年以來,正榮地產開始出現流動性危機,尤其是經歷2月份的股債雙殺之后,正榮地產曾出現多次債務違約。

    自3月底交換要約獲批以來,正榮地產已經三次宣告債券再次違約,累計違約金額7474萬美元;疊加待償短期有息債比重達51%以及應付商票及貿易款規模170億元,預期債務違約風險將進一步擴大。

    財報顯示,截至2022年6月30日,公司借款總額約為640.7億元,其中1年內到期需償還的債務總額約326.17億元。截至報告期末,正榮地產負債總額1591億元。

    從現金流來看,截至2022年6月30日,正榮地產擁有現金及銀行結余約142.29億元,其中受限現金約105.05億元,已抵押存款約5.88億元,而現金及現金等價物僅約31.37億元,難以覆蓋短期債務。

    債務壓力下,正榮地產開始出售資產還債。1月30日,正榮地產轉讓廈門市榮璐置業有限公司49%股權給平安信托;2月24日,正榮地產將天津“和筑梅江”項目公司的51%股權轉讓給合作方美的置業;3月27日,以1.56億元價格出售旗下正。ǚ鹕剑┲脴I發展有限公司51%的股權給新希望地產;7月22日,正榮地產控股股東歐宗榮全資擁有的RoYue Limited所持有的公司2950萬股普通股被強制出售;8月出售泉州正朗置業51%股權予地方國資。未來正榮亟須獲得地方政府紓困的援助,于項目層面引入地方國資或由地方政府牽頭引入地方AMC和第三方進行注資支持項目續建,積極打通出售渠道,加速資產盤活。

    不過,從出售的項目來看,正榮地產由此獲得的資金額度有限,上述資產處置公布的回籠資金還不到3億元,對于上百億的負債來說“杯水車薪”。正榮地產表示,將繼續尋求合適機會出售其他項目公司的股權。

    正榮地產董事會副主席劉偉亮曾表示,經公司梳理,旗下一批合作項目通過與國央企進行股權轉讓,預計可以回收30億元到40億元;此外,他還表示,正榮地產有資產總值接近100億元的自持物業,凈價值約40億元到50億元左右。但截至目前,并未有預期中的收購事件公布。

    受市場下行壓力加大、流動性壓力持續攀升的影響,2022年開始正榮暫緩拿地,上半年沒有新增土地,而是將工作焦點放在加快重點和難點區域的推盤和去化,改善庫存結構等方面。截至2022年中期,正榮土地儲備2215萬平,較年初減少14.6%,仍可保障未來2—3年的需求。

    責編:ZB

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